Immobilienmarkt 2019: Zeigt die Kurve weiter aufwärts?

01. Februar 2019

Immobilien sind gefühlt das neue Gold. In Ballungsräumen ist die Nachfrage größer denn je, der Haus- und Wohnungsbesitz ist zur Basis der Altersvorsorge geworden. Betrachtet man den Markt, wird sich daran 2019 nichts ändern.

Investieren lohnt sich – aber nicht um jeden Preis

Wer kann, der investiert: Dieser Grundsatz hat sich in den vergangenen Jahren flächendeckend verbreitet. Zwar war die eigene Immobilie schon immer ein Traum vieler Menschen, doch damals stand die Eigennutzung meistens im Vordergrund. Heute sieht es anders aus: Mit Kredit finanzierte Objekte tragen sich  dank des anhaltenden Niedrigzins praktisch selbst, was Raum für weitere Investitionen lässt. Über einen Zeitraum von einigen Jahrzehnten sind die Objekte schließlich abbezahlt und was dann bleibt, ist reine Rendite.

Eine Kehrtwende ist demnach nicht zu erwarten. Nicht obwohl, sondern gerade deswegen ist gesunde Vorsicht geboten: Die steigende Nachfrage führt zu höheren Kaufpreisen und das bedeutet, dass höhere Mieten nötig sind, damit die Rechnung positiv bleibt. Ob die erforderlichen Mieten angenommen werden, ist die zentrale Frage. Und hierbei kommt es stark auf die Lage an: In München oder Hamburg stellt sich das Problem kaum, da das Verhältnis zwischen Suchenden und Angebot völlig aus dem Gleichgewicht geraten ist, doch viele aufstrebende Lagen sind deutlich empfindlicher, was  die Mietpreis-Toleranz betrifft.

Eine genaue Auswahl bleibt in jedem Fall notwendig. Die Unterschiede zwischen den Regionen sind so groß wie zwischen Metropole und ländlich geprägtem Vorort; die Art des Objekts muss ebenfalls berücksichtigt werden, ganz zu schweigen vom Zustand der Bausubstanz und Themen wie Energieeffizienz.

Langfristig gut aufgestellt: Hochwertige Objekte sind gefragt

Denn durch den Boom steigen auch die Standards. Traditionell beliebte Objekte wie Altbauwohnungen sind immer noch beliebt, müssen jedoch mehr vorweisen als bloß klassische Optik. Zeitlich und finanziell aufwendige Maßnahmen wie energetische Sanierungen geben der Rechnung schnell einen neuen Charakter, der Blick auf Details ist dabei absolut entscheidend. Immerhin bietet der Markt mehr Optionen als je zuvor, wie die Bedachung als Beispiel zeigt: Basis-Produkte wie  Doppelstegplatten existieren in etlichen Ausführungen, was eine exakte Anpassung an den Finanzplan erlaubt.

Die Kosten für eine Immobilie, deren Nachfrage die Erwartungen erfüllt, steigen durchschnittlich an. Der Vormarsch von Passivhäusern und anderen Arten von öko freundlichen Objekten hat dazu beigetragen: Speziell bei Neubauprojekten ist die Energieeffizienz längst keine Nebenerscheinung mehr, sondern ein Hauptdarsteller. Das bedeutet bereits bei der Planung mehr Aufwand, da weitere Optionen  wie Solaranlagen oder Geothermie ins Spiel kommen, was wiederum von den durchschnittlichen Sonnenstunden und dem Erdwärmepotenzial vor Ort abhängt.

In den meisten Fällen lohnt sich der Mehraufwand, da  eine Wertsteigerung stattfindet. Die Gründe dafür liegen nicht zuletzt in der Vermarktung und Außenwirkung: So sind energieeffiziente Objekte moralisch überlegen, dazu kommen niedrigere Fixkosten für Mieter. Besitzer von Bestandsobjekten haben außerdem die Möglichkeit, die Miete  als Folge der energetischen Sanierung außerplanmäßig anzuheben.

Jede Investition verstärkt somit den langfristigen Wert der Immobilie und ist deswegen grundsätzlich zu empfehlen. Dennoch gibt nur eine vollumfängliche Kalkulation Aufschluss darüber, ob dies im Einzelfall auch tatsächlich zutrifft. Diese eiserne Regel wird auch 2019 Bestand haben.